רגע לפני שאתם נכנסים לתוכנית תמ"א 38 – כל מה שחשוב לדעת

תמא 38תמ"א 38/1 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התוכנית מורכבת מאוסף של תקנות, שמציינות כל מה שצריך לעשות על מנת למנוע סיכונים שעלולים להיגרם כתוצאה מרעידת אדמה. התוכנית היא יוזמה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, והיא נכתבה על סמך העבודה המדוקדקת שעשה צוות גדול מאוד של מתכנני בנייה ויועצים בראשותו של האדריכל יונה פיטלסון.

תמ"א 38 אושרה לביצוע על ידי ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005, והיא מוכרת גם בשם תוכנית התחדשות עירונית.

הרקע לתמ"א 38/1 – חיזוק מבנים

הרקע לתמ"א 38 סעיף 1 טמון בעובדה שכל המבנים שנבנו בארץ עד שנת 1980 – לא נבנו על פי התקן הדורש מהם להיות יציבים ועמידים מספיק, כדי להצליח להישאר על תילם בעת רעידת אדמה. בשנת 1975 תוקן התקן, אשר מנחה בצורה מדויקת כיצד יש למגן מבנים מפני רעידות אדמה, אולם רק בשנת 1980 החלו לבנות על פי כל הדרישות.

עובדה זו הביאה להבנה כי חשוב מאוד למגן את המבנים הישנים שנבנו לפני שנת 1980, מפני רעידת אדמה.

מהי בעצם תמ"א 38?

תוכנית ההתחדשות העירונית קובעת כי בכל בניין שנבנה לפני 1980 (דהיינו לפני שבוצעו החיזוקים המתאימים מפני רעידות אדמה), כדאי מאוד לבצע חיזוק של הבניין, וזאת לטובת בטיחות הדיירים במבנה. מכיוון שעבודות כאלה לוקחות לא מעט זמן, מצריכות את פינוי הדיירים וגורמות לפגיעה באיכות החיים – הממשלה הציעה שדיירים שיסכימו לחיזוק המבנה יוכלו ליהנות מהשבחת ערכו באמצעות תוספות בנייה שונות.

בין האפשרויות לשדרוג ערכו של הבניין אפשר למצוא, למשל, סגירת מרפסת, הוספת חדר, הוספת מעלית ועוד. כל אלה יכולים לתרום מאוד לא רק להעלאת ערך המבנה והדירות הנמצאות בו, אלא גם, כמובן, לאיכות חיי הדיירים. לכן בחירה בביצוע תמ"א 38 היא בחירה שבדרך כלל, ולמרות אי הנוחות בתהליך, עושה רק טוב לדיירים.

עוד קצת על התוכנית

תמ"א 38 קובעת כי דיירים המתגוררים במבנים שנבנו לפני 1980, יכולים לפנות לוועדת התכנון והבנייה המקומית בבקשה לצרף את המבנה שלהם לתוכנית. אם לאחר בדיקה עולה כי הבניין אכן עומד בקריטריונים המאפשרים לבצע בו שיפורים לטובת חיזוק עמידותו בפני רעידת אדמה, הדיירים צריכים לשלם בעבור העבודות, וחברת הבנייה מבצעת את העבודות ומשדרגת את המבנה בהתאם לתוכנית שנקבעה.

קיימת אפשרות נוספת לפיה כל התוכנית, לרבות התכנון והעבודה מול חברת הבנייה, תיעשה על ידי חברת ניהול חיצונית. במקרה כזה החברה היא זו שמשלמת לחברת הבנייה על העבודות, וכל התוספות שנבנות במקום עוברות לבעלותה. במקרה כזה יכולה חברת הניהול להשתמש בנכסים אלה על פי ראותה – או לעשות בהם שימוש לצרכיה או להשכיר אותם וליהנות מהרווח.

מי זכאי לביצוע תמ"א 38?

בניין מגורים לאחר תמ"א 38כפי האמור לעיל, הוצאה לפועל של תמ"א 38 תתאפשר לדיירים המתגוררים בבניינים שנבנו על פי היתר בנייה מוכר לפני תחילת שנת 1980, ואשר מהנדס קבע כי הם אינם עומדים בתו התקן הישראלי 413 אשר עוסק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

החוק המאפשר לבצע את התוכנית חל על כל אזור בארץ, בין אם מדובר בתמ"א 38 בתל אביב, בבאר שבע או בנהריה – כולם זכאים לאותן אפשרויות (בהמשך נרחיב גם לגבי תמ"א 38/2, שם האפשרויות שונות בתכלית).

לגבי מבנים שנבנו אחרי ה-1 בינואר 1980 ואשר מסיבה כלשהי אינם עומדים בתקן – התוכנית תחול עליהם, אולם ללא קבלת זכויות בנייה נוספות. מבנים שפטורים מתו תקן 413, כגון מבנים שרוב הזמן אינם מאוישים או מבנים בני קומה או שתיים שמשתרעים על פני שטח שאינו גדול מ-400 מ"ר – הם מבנים שתמ"א 38 לא חלה עליהם כלל.

חשוב לציין כי התוכנית חלה לא רק על מבני מגורים, אלא גם על כל שאר סגי המבנים (משרדים, מבני מסחר וכדומה).

מה עוד כדאי לדעת על תמ"א 38?

אין ספק כי לתמ"א 38 יש שני יתרונות חשובים שכדאי מאוד לנצל:

  • לאחר ביצוע התוכנית המבנה יהיה מוגן, ויוכל לעמוד גם ברעידות אדמה קשות.
  • דיירי המבנה יוכלו ליהנות מתוספות בנייה שיכולות לשפר פלאים את איכות חייהם (מעלית, לובי ועוד) וכן להעלות משמעותית את ערך הנכסים שלהם (תוספת של מרפסת או חדר למשל).

שני היתרונות הללו הופכים את התוכנית לכדאית ביותר. זאת בהנחה שהחברה שמוציאה לפועל את התוכנית היא חברת בניה אמינה שניתן לסמוך עליה – הן בביצוע העבודות בצורה איכותית, והן בעמידה בלוחות הזמנים שנקבעו.

תמ"א 38/2 – פינוי בינוי

במסגרת תיקון 2 לחוק תמ"א 38, ניתן לבצע גם תהליך של פינוי-בינוי (בניגוד לתיקון 1 לחוק תמ"א 38 שעליו דיברנו עד כה, המאפשר לבצע רק חיזוק המבנה ותוספות בנייה). מתי זה אפשרי? כאשר עלויות החיזוק, השיפוץ והתוספות מגיעות לערכים גבוהים מדי, שאז משתלם יותר להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש.

יתרונותיו של חוק תמ"א 38 סעיף 2:

  • מאפשר לבצע פינוי-בינוי ללא שינוי התב"ע של המבנה.
  • אין צורך צורך בקבלת היתר פינוי-בינוי רגיל (לכן תמ"א 38/2 נקרא לעתים קרובות גם "מסלול עוקף פינוי-בינוי").
  • כל דייר מקבל לפחות דירה אחת חדשה, במקום תוספות בנייה לדירה ישנה קיימת.
  • כל המבנה החדש נבנה בפורמט התואם כבר את הדרישות לעמידה ברעידות אדמה (כך שגם תמ"א 38/1 מתקיים במלואו).
  • ניתן להוסיף מספר רב יותר של דירות חדשות במבנה, לעומת תמ"א 38 רגיל שמאפשר הוספה מצומצמת יותר של דירות.

איך מוציאים את התוכנית לפועל?

צרו קשרעל מנת להוציא את התוכנית לפועל יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ולהגיש בקשה להתחלת תמ"א 38. אם מתקבל אישור לתחילת עבודה (לאחר שהוועדה בודקת שלא תהיה פגיעה ברווחת התושבים או בחזות האזור) – ניתן להתחיל בעבודה. יש לזכור שבמקרה של תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של 60% לפחות מדיירי הבניין לביצוע התוכנית; במקרה של תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) נדרשת הסכמה של לפחות 80% מדיירי הבניין.

עם האחים שרבט התמ"א שלכם בידיים טובות.
למידע נוסף ולתיאום פגישה בנושא – צרו קשר >>>